Le marché de la pierre-papier a connu des périodes troubles pendant la crise du premier semestre 2020, alors que ces produits affichaient une excellente santé depuis les trois dernières années (2017 à 2019). Les collectes continuaient en effet de d’exploser, avant de connaître ce frein subit provoqué par la crise sanitaire Covid-19.
Avant d’aborder les conséquences de la crise sur ces véhicules de placement, rappelons que les produits pierre-papier les plus souscrits sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).
Des lésions plus profondes pour les OPCI
Les lésions sont plus profondes en ce qui concerne ces derniers, par rapport aux SCPI, puisqu’ils intègrent dans leurs actifs non seulement de l’immobilier, mais aussi des valeurs mobilières (actions et obligations). Or, ces derniers ont connu une forte chute de leur valeur vers la moitié du premier semestre.
Les grandes SCPI mieux armées
Les grandes SCPI c’est-à-dire celles ayant enregistré une importante capitalisation en revanche sont mieux armées. Les plus petites quant à elles ont été exposées à certains blocages, en particulier celles qui n’ont pas réalisé de report à nouveau. Ces petites SCPI se composent particulièrement de PME et de TPE ; or, celles-ci ont été elles-mêmes confrontées à des problèmes de paiement de loyers.
Baisse des dividendes pour le deuxième trimestre 2020 ?
Qu’il s’agisse des SCPI ou des OPCI, une baisse des dividendes versés au deuxième trimestre n’est pas à écarter en raison des reports de paiement des loyers. Toutefois, cette exception en ce qui concerne les dividendes ne représente qu’un cas isolé puisque le paiement des loyers sera seulement différé, ce qui sera reconsidéré au moment du versement des prochains dividendes. Avec la reprise de l’économie, cette baisse généralisée sera progressivement compensée.
Rappelons que ces produits étant de l’immobilier, ils sont plutôt destinés à être exploités sur plusieurs dizaines d’années.
Le parc des SCPI et des OPCI du secteur hôtelier plus touché
En ce qui concerne le parc immobilier de ces véhicules de placement, celui-ci profite dans la majorité des cas d’une très intéressante diversification. Les actifs basés sur le secteur de l’hôtellerie, du tourisme et de l’aviation souffrent le plus de la crise. Or, la plupart des SCPI ne détiennent dans leur patrimoine que moins de 15% de ce type d’immobilier.
Une bonne résilience pour les SCPI ayant signé des baux longs avec certains locataires
Par ailleurs, la résilience de la SCPI est fonction non seulement de la composition de son patrimoine, mais aussi de la qualité de leurs locataires ainsi que de celle des baux signés. En d’autres termes, par rapport au montant des loyers et à la durée du contrat de location. Les SCPI qui ont alors souscrit des baux longs avec les associations et les organismes publics ou internationaux seront plutôt mieux protégées en ce qui concerne le paiement des loyers.
Quel rendement attendu pour 2020 ?
Les SCPI perdent légèrement de leur rendement et verront probablement leur taux de distribution sur valeur de marché baisser de 1.5% pour cette année. C’est-à-dire que ce taux glissera en dessous de la barre des 4%.
Le rendement des OPCI est cependant plus affecté en raison de leur composition en produits boursiers. Ces derniers affichent en effet ont affiché des valeurs négatives pour la plupart, vers mi-mars lors de l’effondrement de la Bourse. Ces valeurs ont commencé à remonter progressivement vers le deuxième trimestre certes, mais il est encore difficile de prévoir l’évolution du rendement. Les OPCI sont d’ailleurs des actifs plus volatils que les SCPI bien qu’ils soient composés à 60% au moins de pierre, c’est-à-dire d’immeubles.
